Os efeitos da reforma tributária no mercado dereal estate

Para além da busca por racionalização e dos inegáveis efeitos benéficos potenciais em termos de simplificação fiscal —?ao menos após o fim de seu longo período de transição —, a reforma tributária (Emenda Constitucional nº 132/23) traz também consigo uma inflexão histórica no sistema de apuração de impostos do país que promete impactar profundamente determinados segmentos, sobretudo quando nos referimos a modelos de negócio ancorados na perspectiva do aproveitamento de benefícios fiscais regionais.

Um exemplo claro nesse sentido pode ser observado em determinadas operações do mercado dereal estate, cuja lógica operacional e de investimentos se fundamentou na aplicação de estratégias tributárias vinculadas, por exemplo, ao aproveitamento de créditos do ICMS — imposto que, como se sabe, será extinto, de modo definitivo, em 2033.

Além disso, o modelo clássico de benefício fiscal,?que engloba ainda isenções regionais voltadas à atração de investimentos, é algo que não só perde, gradativamente, espaço na jornada de implementação da reforma tributária, mas que ameaça o futuro de empresas que precisarão avaliar novas estratégias para a própria continuidade de seus negócios.

É preciso lembrar, aliás, que um dos objetivos da reforma é o de trazer mais transparência e combater problemas históricos do sistema tributário do país, como a guerra fiscal baseada na concessão de benefícios. Dentro desse contexto, o novo sistema esvazia os mecanismos pelos quais estados disputavam empreendimentos logísticos, imobiliários e industriais.

Essa inflexão tributária tem também na sua base uma mudança central no princípio de incidência do tributo. A lógica anterior, onde o imposto era cobrado na origem, favorecia a localização de operações em estados com regimes mais vantajosos. No novo modelo, o imposto incidirá majoritariamente no destino, retirando o diferencial competitivo das regiões que, até então, conseguiam atrairplayersnacionais e internacionais por meio de renúncias fiscais.

Diante de todo esse cenário, a atratividade e o valor de ativos imobiliários construídos sob a premissa de vantagens logísticas e tributárias que já não existirão no pós-reforma, naturalmente sofre impactos.

Tão por isso, a reforma traz consigo a necessidade de uma reavaliação dessas estruturas de negócio. Centros logísticos, por exemplo, passam a ter como principal diretriz estratégica fatores como uma maior proximidade de centros consumidores e a eficiência operacional; ao passo que o próprio impacto da carga fiscal pode influenciar na dinâmica do mercado de locações e na valorização ou desvalorização de ativos imobiliários.

Se coloca, pois, como urgente, um estudo detalhado das possibilidades estratégicas para a sustentabilidade operacional de empresas e dos investimentos no mercado logístico e dereal estate, a partir de uma análise técnica dos efeitos da reforma, dos processos operacionais das organizações e de quais os melhores caminhos para a gestão de ativos, contratos imobiliários — e, inclusive, do aproveitamento de benefícios no curto prazo — sempre visando à competitividade como critério para a tomada de decisões.

Com tudo isso, é possível afirmar que a reforma tributária inaugura uma nova era para segmentos fundamentais para a economia do Brasil. Uma era menos dependente de estímulos fiscais pontuais e mais exigente quanto à racionalidade estrutural das operações. Neste novo ambiente, sobreviverão e prosperarão os agentes capazes de ler, com agilidade e precisão, o futuro fiscal que já está sendo implementado no país.