Reforma tributária e o PL 1.087/25: Impactos na tributação das locações de imóveis
1. Tributação das locações por pessoas físicas
Atualmente, os rendimentos recebidos por pessoas físicas decorrentes da locação de imóveis são tributados pelo carnê-leão, conforme a tabela progressiva do Imposto de Renda. A alíquota máxima é de 27,5% para valores superiores a R$ 4.664,68 mensais, com dedução de R$ 896.
Com a possível aprovação do PL 1.087/25, haverá aatualização da tabela progressivaa partir de janeiro de 2026. Os principais pontos são:
Isenção total para rendimentos mensais de atéR$ 5 mil;
Ausência de redução para contribuintes com rendimentos mensais superiores aR$ 7 mil;
Exemplo prático:
Se aprovada a nova legislação, um locador de um único imóvel, pessoa física que aufiraR$ 5 mil mensais com aluguela partir de 2026 estaráisento do IR e não será contribuinte do IBS ou da CBS.
2. Instituição do IRPFM -IRPFM Mínimo
Para mitigar os efeitos da ampliação da faixa de isenção, o PL 1.087/25 propõe a criação doIRPFM - Imposto de Renda das Pessoas Físicas Mínimo, com aplicação a partir de 2026. Trata-se de um tributo complementar, com alíquotas progressivas de2,5% a 10%, incidentes sobre rendimentosanuais superiores a R$ 600 mil.
Assim, para rendimentos entreR$ 600 mil e R$ 1,2 milhão anuais, haverá tributação progressiva. Valores acima deR$ 1,2 milhãoincidirão na alíquota máxima de 10%.
3. IBS e CBS para pessoas físicas
Conforme o art. 251 daLC 214/25, pessoas físicas poderão ser enquadradas como contribuintes doregime regular do IBS e da CBSnas seguintes hipóteses cumulativas:
Adicionalmente, será contribuinte também no próprio ano-calendário se a receita com locaçõesultrapassar 20%do limite anterior, ou seja,R$ 288 mil.
Tratamento fiscal:
IBS: 0,1%
CBS: 0,9%
Acarga tributária total estimadapara pessoas físicas locadoras, incluindo IR, IBS e CBS, poderá atingir35,9%, nos casos de maior exposição.
4. Locações de curta duração
A locação por curta temporada, como nos casos de uso doAirbnb, seráequiparada à hospedagem. Nesse caso, haverá:
5. Tributação das locações por pessoas jurídicas
As locações realizadas por pessoas jurídicas também estarão sujeitas à incidência do IBS e CBS, conforme o art. 252 da LC 214/25.
Aspectos relevantes:
Regime especial para contratos antigos:
Contratos de locação não residencial firmados até16/1/25poderão optar pelo regime do art. 487 da LC 214/25:
Carga tributária estimada para contratos sem regime especial:
6. Transição e obrigatoriedades acessórias
A transição para o novo modelo será progressiva, entre2026 e 2033:
7. CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro
A LC 214/25 também prevê a implantação doCIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro, no âmbito doSinter, que exigirá a inscrição de todos os imóveis urbanos e rurais com identificação unificada por:
Prazos de adequação:
Espera-se que oCIBseja integrado aos sistemas de fiscalização da Receita Federal, permitindocruzamento automatizado com o IR.
8. Fluxo de caixa
Nas aquisições de bens e serviços a locadora PJ de imóveis, terá que pagar mediante NF o total do imposto da operação, mesmo que tenha parcelado o valor total a pagar.
Ressalta-se que o crédito depende do pagamento total do imposto destacado na nota fiscal e não do modo comercial do pagamento da compra ou serviços adquiridos. Em muitas situações, a empresa pode comprar ou adquirir serviços de seus fornecedores a prazo, e ter que pagar à vista o IBS e CBS, no seu vencimento.
Um exemplo é se uma empresa Holding que aluga alguns imóveis, comprar materiais de informática, materiais de limpeza e adquirir serviços de TI, onde, enquanto a mesma não pagar o IBS e CBS total que estão destacados nas notas fiscais, não vai gerar seus créditos no sistema do comitê gestor que controla tudo via um sistema integrado. Este crédito imputado no sistema será usado na apuração dos tributos no mês.
Assim, as empresas que começaram a se preparar agora estarão em posição de ajustar sistemas, revisar contratos, recalibrar preços e organizar créditos de forma estratégica, garantindo competitividade durante a transição.